La reprise du bâtiment dans le monde prévue fin 2010 pour la France, en 2011 aux Etats-Unis et 2012 en Espagne
9 juin 2009
Dans leur étude intitulée « Bâtiment dans le monde, marasme généralisé : à quand la sortie du tunnel?», Euler Hermes SFAC examine les perspectives du secteur au niveau international et plus particulièrement aux Etats-Unis, en Espagne et en France. En avril 2008, ses experts avaient déjà prévu la diffusion de la crise dans le BTP, encore accentuée par l’assèchement du marché interbancaire. Face à une flambée des prix immobiliers ces dernières années, l’importance des stocks aux Etats-Unis et en Espagne, ainsi qu’à la restriction du crédit, les perspectives de reprise sont différentes selon les pays. Euler Hermes SFAC prévoit une reprise fin 2010 pour la France, en 2011 pour les Etats-Unis et 2012 pour l’Espagne.
1. L’indice global de tension Euler Hermes SFAC des marchés immobiliers s’est aggravé
« Entre 2007 et 2009, nous observons une progression de 1,4 à 2,5 de l’indice global de tension Euler Hermes SFAC des marchés immobiliers. Cette évolution est largement due à la part croissante de la dette immobilière dans le revenu des ménages, tandis que la baisse des prix ne s’est pas encore généralisée », note Laurent Bonhoure, conseiller sectoriel Euler Hermes SFAC.
L’importante baisse des prix des logements au Royaume-Uni et aux Etats-Unis a entraîné une réduction de leur indice de tension en 2009.
2. Des perspectives de reprise variables selon les pays
- Etats-Unis, pas d’espoir de franche amélioration avant fin 2010 - 2011
- La forte baisse des prix de vente resolvabilise les ménages salariés moyens
Avec des prix en chute de -31% depuis janvier 2007, la capacité d’achat immobilier des ménages américains s’est redressée. Par ailleurs, 45% des ventes de maisons aux Etats-Unis se font suite à des saisies et contribuent ainsi largement à la forte baisse des prix.
- Le nombre de mises en chantier est en baisse
Le nombre de mises en chantier a été divisé par 4,5 en 3 ans et se situe avec un chiffre de 500 000 par an, presqu’au même niveau que celui de la France en 2007. Et ceci alors que le PIB américain est 7 fois supérieur à celui de la France.
- Mais un stock de logements important et la hausse du chômage n’offrent pas de perspectives de redressement rapide
Le marché a atteint son niveau le plus bas. Il est cependant entravé par un stock de logements important : il faut encore un an, en moyenne, pour vendre une maison aux Etats-Unis.
« Malgré un assainissement notamment par la chute des prix de l’immobilier, la hausse du taux de chômage - qui a doublé en un an et demi - pèse sur les perspectives de redressement du secteur. Il n’y a pas d’espoir de franche amélioration avant fin 2010-2011 », résume Laurent Bonhoure. - Espagne : un redressement n’est pas prévu avant 2012
- L’explosion des prix de l’immobilier a « surendetté » le ménage espagnol
Entre 2000 et 2008, le prix moyen a quasiment doublé par rapport au Revenu Disponible Brut (RDB). L’endettement des ménages espagnols a atteint 135 % du RDB.
« Le taux de propriétaire est presque de 90 %. On voit mal ce qui pourrait tirer le marché immobilier », souligne Laurent Bonhoure.
- Après une hausse vertigineuse du nombre de mises en chantier, sa baisse entraîne un taux de chômage important
L’Espagne était sur un niveau record de constructions avec une production de 600 à 800 000 logements neufs pendant quatre ans ; soit 40 % de plus que ce qui se fait aux Etats-Unis en ce moment, alors que son PIB est 10 fois inférieur à celui des Etats-Unis. Le stock de logements neufs invendus s’est multiplié et représente plus d’1 million d’unités, soit plus de 3 ans de volume de vente. Désormais, le nombre de mises en chantier se dirige vers le chiffre très bas de 100 000 par an : seule méthode pour assainir vraiment la situation mais qui entraîne un taux de chômage en forte progression.
« L’Espagne avec des prix encore très élevés (la baisse est de seulement - 6% à ce jour), un effondrement de la construction gros contributeur du PIB (16% contre 4% aux Etats-Unis) et des stocks énormes, entame la purge de sa bulle immobilière avec retard. L’explosion du taux de chômage y est un élément très aggravant. Nous ne voyons pas comment un redressement serait possible avant 2012 », commente Laurent Bonhoure. - France : pas de retournement à la hausse du secteur du bâtiment envisagé avant fin 2010
- L’endettement des ménages a fortement augmenté
Les prix ont flambé par rapports aux revenus, dans un contexte de progression très vive du coût du foncier. Le prix moyen du logement représente 6 années et demie de revenu d’un ménage moyen. Cela correspond à une hausse de +60% en 4 ans tandis que les prix baissent depuis peu.
- La chute de la production de crédits ne va pas s’améliorer à court terme
Euler Hermes SFAC observe un repli de 40% des nouveaux crédits aux ménages et à l’habitat. La demande est cependant moins mal orientée au 2ème trimestre 2009, après une succession de très mauvais trimestres.
« En recoupant les informations données par des établissements financiers et celles avancées par les promoteurs, il apparaît que le taux de refus manifesté par les banquiers aux demandes d’emprunts qui se situait à environ 5% jusqu’à fin 2006 est passée à 10-15% début 2008. Certains promoteurs ont pu dire qu’il avait atteint environ 30% au 3ème trimestre 2008. Il est sans doute revenu depuis lors aux environs de 20% », commente Nicolas de Buttet, arbitre responsable de la branche BTP Euler Hermes SFAC.
- Une forte sinistralité dans le secteur et un redémarrage pas avant 2010
Le repli des mises en chantier de logements a été moins brutal en France (-15% sur 1 an et près de -30% en 2 ans) qu’en Espagne.
« Les mises en chantiers baissent à un rythme de -15 à -20% par an. 300 000 logements seront lancés en 2009 contre 435 000 deux ans plus tôt. Du fait de l’inertie inhérente au secteur, un redémarrage franc ne peut avoir lieu avant fin 2010. Autre sujet d’inquiétude : le nombre élevé de défaillances du secteur, avec une progression de +17% à fin avril 2009 pour le BTP et de +55% dans les services immobiliers », conclut Nicolas de Buttet.
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